Výměna oken bývá největší akcí, kterou výbor za své funkční období připraví, a zároveň tou, u které se nejčastěji chybuje hned v prvním usnesení. Spor v domě přitom obvykle nezačne u profilů a skel, ale u otázky, komu okna patří.
Okno není vybavení bytu
Odpověď je v předpisech jednoznačná. Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. vypočítává společné části domu a v § 5 odst. 1 písm. d) mezi ně řadí „výplně stavebních otvorů hlavní svislé konstrukce (okna včetně okenic)“. Okno v obvodové stěně je tedy společnou částí domu i tehdy, když se otevírá z jediného bytu a nikdo další na ně nesáhne.
Rozdělit okno na dvě poloviny nejde. Nejvyšší soud v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 413/2013 uzavřel, že u okna, které sestává z pohyblivého křídla a rámu pevně spojeného s obvodovou konstrukcí budovy, nelze uvažovat o vnitřní a vnější straně jako o samostatných věcech s rozdílnými vlastníky. Prohlášení vlastníka, které v posuzovaném domě tvrdilo opak, soud v této části označil za neplatné.
Prohlášení a stanovy svého domu si přesto stojí za to otevřít nejdřív. Prohlášení může některou společnou část vyhradit k výlučnému užívání vlastníka jednotky a spojit s tím i jeho povinnost starat se o ni na vlastní náklad. Když taková věta v prohlášení není, patří okna do správy domu.
Usnesení „každý si vymění sám a za své“ neobstojí
Tahle chyba bývá myšlena dobře. Ve fondu oprav nejsou peníze na plošnou výměnu, dům přesto chce okna z jednoho profilu, a tak shromáždění odhlasuje, že si je každý vlastník vymění sám a zaplatí ze svého.
Jsou-li okna společnou částí, je takové usnesení v rozporu s právními předpisy: ukládá vlastníkům, aby na vlastní náklad měnili něco, co jim nepatří. Je-li pro to důležitý důvod, může se přehlasovaný vlastník do 3 měsíců obrátit na soud. A dům, kde se okna mění byt po bytu, skončí s částí oken novou, částí starou a s rozbitým vzhledem fasády — a o grant hlavního města na okna přitom žádá vždy společenství za celý dům a dokládá k němu usnesení shromáždění.
Podobná mina čeká tam, kde výbor vstřícně souhlasí s tím, že si jeden vlastník okna vymění svépomocí. Kdo zaplatí opravu společné části za společenství, může po něm později požadovat proplacení včetně montáže a zednického zapravení. A protože okno zůstává společnou částí, skončí reklamace i budoucí opravy toho nestandardního kusu stejně u výboru.
O výměně rozhoduje shromáždění
Rozhodování o opravě, údržbě nebo stavební úpravě společné části patří shromáždění, když náklady v jednotlivém případě přesáhnou 1 000 Kč v průměru na jednotku — pokud stanovy neurčí něco jiného (§ 1208 písm. e) bod 2 občanského zákoníku a § 13 odst. 2 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.). Výměna oken celého domu tenhle limit překročí pokaždé.
Zvláštní kvalifikovanou většinu pro okna zákon nezavádí. Podle § 1206 odst. 2 je shromáždění usnášeníschopné za přítomnosti vlastníků, kteří mají většinu všech hlasů, a rozhoduje se souhlasem většiny hlasů přítomných — ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů. Stanovy proto patří ke kontrole dřív, než se rozešle pozvánka.
Náklady se dělí podle podílu, ne podle počtu oken
Věta, která na schůzi zazní skoro pokaždé: „my máme oken více, ať se to počítá podle nich.“ Oporu nemá. Podle § 1180 odst. 1 občanského zákoníku přispívá vlastník na správu domu v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech, nebylo-li v prohlášení určeno jinak. Počet ani rozměr oken v konkrétním bytě výši příspěvku sám o sobě neurčuje. Nestanoví-li prohlášení jinak, platí i odpověď na „já mám okna nová, já platit nebudu“: příspěvek se odvíjí od podílu, ne od toho, jak vlastník konkrétní společnou část užívá.
Právě tady ale akce uvázne nejčastěji. Dva nebo tři vlastníci, kteří si okna vyměnili za své, zákonné řešení nemají — patří do usnesení a do dohody.
V praxi se používají 3 přístupy. Kompenzace ve výši skutečně vynaložených nákladů se stropem ve výši ceny, kterou by dům za jedno takové okno zaplatil teď. Přepočet na metry čtvereční podlahové plochy, tedy stejným klíčem, jakým se do fondu přispívá. A kompenzace snížená o amortizaci, protože okno staré 15 let má část životnosti za sebou. Osvědčuje se nechat o způsobu výpočtu hlasovat shromáždění zvlášť; dohodnutý klíč se hájí lépe než rozhodnutí výboru.
Podklad, kterým výbor rozhodnutí obhájí
Předseda na schůzi především obhajuje rozhodnutí — obvykle před někým, kdo se zeptá, proč zrovna tenhle dodavatel. Funguje na to materiál rozeslaný spolu s pozvánkou, ze kterého je vidět, co se bude dělat, za kolik, kdy a z čeho se to zaplatí. Zákon ostatně ukládá umožnit vlastníkům seznámit se s podklady včas, ne až na schůzi.
Část práce může udělat dodavatel. Výrobci, kteří pracují na celé bytové domy, takový materiál pro výbory sestavují — pražský výrobce špaletových oken OKNA STABIL například po zaměření domu zpracovává přesnou kalkulaci a harmonogram montáže po místnostech — tedy přesně to, na co se vlastníci ptají. Právní rámec, ze kterého výbor při přípravě usnesení vychází, shrnuje na stránce výměna oken v SVJ.
Pro předsedu je takový podklad cennější než vyjednaná sleva. Na cenu se dá odpovědět jednou větou, kterou si nikdo neověří; kalkulaci, harmonogram a doložený výběr ze srovnatelných nabídek si vlastníci přečtou sami.
Než se bude hlasovat
Pořadí kroků je vždycky stejné: nejdřív prohlášení a stanovy, pak usnesení o díle s rozsahem, cenovým stropem a zdrojem financování, teprve potom souhlas s úvěrem a podpis smlouvy. Nejednomu domu výměnu oken nezdržely peníze, ale usnesení, které od začátku nemohlo obstát.
